Житловий сертифікат: порядок його використання та перевірка нерухомості на вторинному ринку

З прийняттям закону про надання компенсації за пошкоджену та повністю зруйновану внаслідок військової агресії росії житлову нерухомість (Закон України 2923-IX) в державі реалізується функціонал онлайн-подачі заяв на виплату компенсації у вигляді житлових сертифікатів.

На кінець 2023 року вже сформовано більше 1500 сертифікатів та надано можливість обміну таких сертифікатів на квадратні метри. Більшість власників сертифікатів вже розпочали пошук нових осель.

Що таке житловий сертифікат? Які необхідно вчинити дії для його отримання та реалізації? Відповіді на ці питання надала Ірина Мельник, позаштатний консультант Investment Lawyer Group. 

Профільним законом встановлено два види компенсації за знищене житло:

1. Надання грошових коштів (компенсація за знищений будинок садибного типу, садовий або дачний будинок, об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки).
2. Житловий сертифікат (фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання такого приміщення/будинку, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва). 

На сьогодні доступний вид компенсації за знищене майно лише у вигляді житлового сертифіката.

Житловий сертифікат – це електронний документ, що підтверджує гарантії держави профінансувати придбання нової оселі на первинному або вторинному ринку нерухомості в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі. 

Хто може звертатися за отриманням житлового сертифіката та який порядок його реалізації?

Законом встановлено п’ять основних категорій постраждалих, які можуть претендувати на компенсацію за знищене житло:

• власники і співвласники житла;
• замовники будівництва приватних будинків;
• інвестори будівництва багатоквартирних будинків, зокрема і власники спеціального майнового права;
• члени житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили оселю, але ще не оформили право власності на неї;
• спадкоємці зазначених осіб.

Після подачі інформаційного повідомлення про знищення майна, власник майна подає до Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації заяву на виплату компенсації за знищену внаслідок військової агресії росії нерухомість онлайн – через застосунок Дія, або офлайн — через адміністратора ЦНАП, органи соціального захисту, нотаріуса. Така заява подається під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування на території, на якій розташований (розташовувався) знищений об’єкт нерухомого майна.

Законодавством передбачено два способи звернення:

• Особисто;
• Через уповноваженого представника (для прикладу: можуть звертатися особи, які наразі перебувають за кордоном. Для цього їм необхідно оформити відповідну довіреність у нотаріуса або в консульській установі України за кордоном). У разі коли власником знищеного об’єкта нерухомого майна є недієздатна/обмежено дієздатна особа або особа, яка не досягла 18-річного віку, отримувачем компенсації є один з її законних представників. 

Після розгляду заяви (не більше 30-ти календарних днів з моменту подачі заяви, за винятком обставин, передбачених ст. 6-7 Закону України 2923-IX) та надання компенсаційною комісією житлового сертифіката його вже можна використати для придбання нової оселі.

Крок 1. Припинення права власності на зруйноване майно. Процедура державної реєстрації припинення права власності має проводитися у зв’язку зі знищенням нерухомості після отримання рішення про надання компенсації.

Крок 2. Пошук житла у відносно безпечному регіоні України.

Крок 3. Подання до АТ «Укрпошта» (виконавець програми) звернення про фінансування придбання житла у розмірі, визначеному в житловому сертифікаті. Таке звернення можна буде подати онлайн – через Дію, або офлайн: звернувшись до нотаріуса, ЦНАПу або органу соціального захисту населення. Звернення буде розглядатися АТ «Укрпошта» раз на п’ять робочих днів в порядку черговості надходження з урахуванням пріоритетного права на отримання компенсації. У разі відсутності у виконавця програми грошових коштів, розгляд звернень автоматично буде зупинятися та поновлюватися після надходження фінансування. Врахуйте: підтвердження можливості фінансування придбання житла від АТ «Укрпошта» буде дійсним протягом 30 календарних днів. На цей час грошові кошти будуть резервуватися за отримувачем компенсації.

Крок 4. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу оселі з використанням житлового сертифіката.

На етапі посвідчення договору про придбання житла з використанням житлового сертифіката нотаріус має здійснити всі необхідні перевірки та пересвідчитися, що було проведено державну реєстрацію припинення права власності на знищену нерухомість, після чого АТ «Укрпошта» протягом 5 робочих днів здійснює перерахунок коштів компенсації на рахунок продавця нерухомості.

Крок 5. Реєстрація права власності.

Зверніть увагу: одночасно з реєстрацією права власності на об’єкт нерухомості, нотаріус/державний реєстратор в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, накладає заборону відчуження строком на п’ять років.

Яка «географія» реалізації житлового сертифікату?

Завдяки наявності сертифіката, є можливість придбати житло як на первинному, так і на вторинному ринку нерухомості. Цей документ відкриває широкий спектр можливостей, дозволяючи придбати квартиру або будинок на території будь-якої територіальної громади України, за винятком окупованих територій та громад, які знаходяться в зонах активних бойових дій.

Ті, хто планує купувати нерухомість на вторинному ринку, зазвичай зважають на зовнішні фактори: зручне місцезнаходження,  технічні характеристики помешкання, забуваючи при цьому про важливі юридичні деталі, які можуть ускладнити або взагалі унеможливити придбання житла. 

Як пересвідчитися в юридичній «чистоті» вторинної нерухомості?

Щоб не потрапити у пастку розглянемо базові кроки для проведення самостійної перевірки:

Крок 1

У застосунку «Дія» здійснити перевірку нерухомості та отримати наступну інформацію:

• чи зареєстрований об’єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП);
• кому належить нерухомість;
• підстави набуття у власність;
• чи зареєстровані будь-які права на житло, окрім права власності (наприклад, право оренди);
• чи наявні щодо майна обтяження (арешт, заборона відчуження, іпотека).

Для того, щоб скористатися сервісом, потрібно зареєструватися чи авторизуватися у кабінеті громадянина на порталі «Дія» за посиланням https://diia.gov.ua/services/informaciya-z-derzhavnogo-reyestru-rechovih-prav-na-neruhome-majno та заповнити відомості про об’єкт нерухомого майна (адресу чи реєстраційний номер або кадастровий номер земельної ділянки) або дані про особу власника.

Якщо ж інформація про об’єкт нерухомого майна відсутня в ДРРП, не варто відразу впадати у паніку, вочевидь право власності виникло до 2013 року, коли відомості про нього видавалися на паперових носіях та реєструвалися в Бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Для уточнення інформації необхідно заздалегідь звернутися до нотаріуса аби він сформував письмовий запит до БТІ. Пояснюю чому: відповідну довідку БТІ має надати протягом 30 днів.  Враховуючи те, що країна живе в умовах війни, є вірогідність того, що архів БТІ, в якому містилася інформація про право власності знаходиться на тимчасово окупованій території або ж його знищено взагалі. На такий нюанс варто зважати при встановленні строків для укладання договору купівлі-продажу нерухомості, оскільки підтвердження можливості фінансування придбання житла від Укрпошти (виконавець програми) буде дійсним протягом 30 календарних днів. Дана обставина може ускладнити проведення операції купівлі-продажу, а в окремих випадках і унеможливити її. Тому про отримання довідки з БТІ треба подбати заздалегідь до укладення договору купівлі-продажу.

Крок 2

• Перевірка власника в Єдиному реєстрі боржників. Тут можна дізнатися про невиконані майнові зобов’язання боржників. В якості критеріїв пошуку потрібно вказати прізвище та ім’я власника помешкання або його реєстраційний номер облікової картки платника податків. Перевірка здійснюється безкоштовно за посиланням https://erb.minjust.gov.ua/#/search-debtors.
• Перевірка власника в реєстрі підсанкційних осіб дозволить перевірити фізичну та юридичну особу на застосування до них санкцій в Україні. Сайт знаходиться у вільному доступі і отримати інформацію може будь-хто за наступним посиланням: https://sanctions-t.rnbo.gov.ua/.

Крок 3

• Перевірити нерухомість в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Це дозволить бути впевненим, що житлова площа не є об’єктом судових суперечок і на неї не накладено арешт. Здійснити перевірку можна за наступним посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/. 

Важливо! Слід пам’ятати, що перелік документів, які потрібно перевірити при купівлі нерухомості, не виключає можливих неприємностей. Уваги вимагають деталі, в тому числі – родинні зв’язки власника нерухомості, захист майнових прав неповнолітніх і недієздатних в Україні. Тож, якщо маєте сумніви стосовно операції купівлі-продажу, можна укласти з продавцем попередній договір, який підлягає нотаріальному посвідченню. І вже на цьому етапі з’ясовувати всю юридичну історію житла та його власника.

За Вашим бажанням команда ILG надаcть Вам повний юридичний супровід угоди або консультацію з окремих питань щодо набуття права власності на об’єкти нерухомості та забезпечить захист Ваших інтересів у відносинах з третіми особами.

Ознайомитися з описом продукту «БЕЗПЕЧНА УГОДА» Ви можете на нашому сайті investlaw-group.com.