Як не втратити нерухомість: підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним
Стаття Світлани Чупіної, юристки Investment Lawyer Group для видання “Юридична практика”.
Купівля нерухомості в Україні дуже часто є однією із найважливіших та найдорожчих угод у житті людини. Проте навіть належно оформлений договір купівлі-продажу нерухомості може бути оскаржений та визнаний недійсним. Це створює серйозні ризики як для покупця, так і для продавця, адже рішення суду про недійсність договору може призвести до втрати майна або значних фінансових збитків.
Актуальність цієї теми особливо висока у зв’язку з частими випадками шахрайства на ринку нерухомості, а також через поширеність юридичних помилок у процесі оформлення угод. Наприклад, особа може придбати квартиру, не знаючи, що продавець не мав права її продавати через відсутність належних правовстановлюючих документів. Або інший поширений випадок — укладення договору під тиском або внаслідок обману, що також є підставою для його оскарження.
Розуміння підстав для визнання договору недійсним допоможе як покупцям, так і продавцям захистити свої права та уникнути ризиків при укладенні угод на ринку нерухомості.
Які основні підстави визначає Цивільний Кодекс
Договір купівлі-продажу нерухомого майна — це договір, який передбачає передання однією стороною (продавцем) певного об’єкта нерухомості у власність іншій стороні (покупцеві). При цьому покупець приймає або зобов’язується прийняти нерухомість та сплатити за неї певну грошову суму.
Водночас, недійсний договір — це договір, який не має юридичної сили, окрім наслідків, що виникають саме через його недійсність. Простіше кажучи, такий договір не відповідає вимогам закону.
Основні підстави для визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним в Україні визначає Цивільний Кодекс України. Розглянемо ключові з них.
Наприклад, згідно закону, договір купівлі-продажу нерухомості можуть укладати лише ті, хто має необхідну правоздатність і дієздатність. Це означає, що у випадку укладення його малолітньою, неповнолітньою, обмежено або повністю недієздатною людиною суд може визнати договір недійсним. Такі ж наслідки можуть бути, якщо стороною договору є юридична особа, і вона уклала його без відповідного дозволу (ліцензії).
Бувають випадки, коли договір укладається проти волі особи. Наприклад, коли вона помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, або ж друга сторона договору навмисно ввела її в оману щодо таких обставин.
Також бувають випадки, коли договір укладений людиною проти її справжньої волі, внаслідок застосування до неї фізичного чи психічного тиску з боку другої сторони. Або укладений внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною. Чи під впливом тяжкої для особи обставини і на вкрай невигідних для неї умовах. У таких випадках дані договори купівлі-продажу нерухомості теж можуть бути визнані недійсними.
Договір купівлі-продажу нерухомості обов’язково повинен бути укладений у письмовій формі, а також нотаріально посвідчений. Тобто, у разі усної домовленості сторонами або у випадку, коли договір не був нотаріально посвідчений, він також вважається недійсним (нікчемним).
У разі, коли договір був укладений без наміру створити правові наслідки, тобто, заключений лише для виду, він визнається фіктивним, а отже суд може визнати його недійсним.
Коли договір укладається батьками або усиновлювачами він не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Також бувають випадки, коли недійсність договору прямо не встановлена законом. Але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом. У таких випадках суд також може визнати такий договір недійсним. Один із прикладів — фраудаторний правочин (вид недійсного правочину), тобто договір, який вчинений власником нерухомості по її відчуженню на шкоду своєму кредитору. Іншими словами, якщо у власника нерухомості є борг, але він не хоче його віддавати, він відчужує свою нерухомість для того, щоб його кредитор не зміг звернути стягнення на це майно.
Втім, у деяких випадках суд може визнати недійсний договір дійсним. Наприклад, якщо неповнолітня особа уклала договір без згоди батьків або опікунів, вони можуть пізніше його схвалити. Договір вважається схваленим, якщо ці особи, дізнавшись про його вчинення, протягом одного місяця не заявили претензії другій стороні.
Загалом перелік підстав визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним дуже великий. Тому при його заключенні потрібно бути дуже уважними.
Як ініціювати процес визнання договору недійсним
По-перше, сторона правочину, яка бажає подати позов про визнання договору купівлі-продажу недійсним, повинна визначити правильний суд до якого потрібно звернутись з позовною заявою.
Це залежить від складу сторін договору. Наприклад, якщо усі вони є юридичними особами або ФОП, то слід звертатися до господарського суду. Якщо ж стороною договору є фізична особа — до місцевого загального суду. Цим визначається суб’єктна юрисдикція.
Після цього потрібно визначити територіальну підсудність — позовна заява подається за місцезнаходженням нерухомості, про яку йдеться у договорі (виключна підсудність).
Позовна заява повинна відповідати вимогам, встановленим у статтях 162, 164 ГПК України та статтях 175, 177 ЦПК України. Вразі невідповідності вказаним вимогам суд залишає таку позовну заяву без руху, а в подальшому, якщо недоліки не будуть усунуті, поверне її позивачу.
По-друге, сторона, яка бажає ініціювати судовий процес, повинна зібрати документи, які необхідно долучити до позовної заяви. Їх перелік виписаний у статтях 164 ГПК України або 177 ЦПК України:
- Докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги.
- Докази сплати судового збору, або документи, що підтверджують звільнення від його сплати (розмір судового збору визначається Законом «Про судовий збір»).
- У разі необхідності до позовної заяви додаються клопотання та заяви позивача про звільнення (відстрочення, зменшення) від сплати судового збору, призначення експертизи, витребування доказів тощо.
- До позовної заяви, підписаної представником позивача, додається довіреність чи інший документ, що підтверджує його повноваження.
- Докази направлення іншим учасникам справи копій позовної заяви і доданих до неї документів необхідно додати до позовної заяви, її копії та копії всіх документів, що додаються до неї, відповідно до кількості відповідачів і третіх осіб. У разі подання через електронний кабінет позивач зобов’язаний додати до позовної заяви доказ надсилання іншим учасникам справи копій поданих до суду документів.
Також, до позовної заяви краще долучити:
- Копію паспорта та РНОКПП (якщо позов подає фізична особа).
- Копію витягу з ЄДРПОУ (якщо позов подає юридична особа або ФОП).
- Копію статуту (якщо позов подає юридична особа).
Дані документи підтверджують особу позивача та його повноваження (якщо це юридична особа).
Загальна позовна давність у таких випадках — три роки (ч. 1 ст. 257 ЦКУ). Правда, вона може бути збільшена за домовленістю сторін. Договір про це укладається у письмовій формі.
Також підкреслю, що з початком воєнного стану в Україні, відповідно до змін у законодавстві (Закон України № 2120-IX від 15.03.2022 р.), перебіг строків позовної давності зупиняється на весь період дії воєнного стану. Тому час, який минув з моменту введення воєнного стану, не враховується при обчисленні строку позовної давності. Це допомагає захистити права громадян в умовах, коли звернення до суду може бути ускладнене або неможливе через бойові дії чи окупацію території.
Однак, суди продовжують працювати (окрім регіонів, де ведуться бойові дії). Тому, якщо громадяни мають змогу звернутися до суду, то не слід це відкладати, щоб не втратити своє майно чи понести інші фінансові збитки.