Вилучення земель для суспільних потреб: гарантії для власників

Стаття Руслана Горобця, адвоката адвокатського об’єднання Investment Lawyer Group для видання “Юридична практика“. 

Право приватної власності на землю є одним із фундаментальних прав, гарантованих Конституцією України. Водночас у виняткових випадках держава може втручатися у це право шляхом вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб або з мотивів суспільної необхідності. Такий механізм має бути чітко врегульований і супроводжуватися ефективними гарантіями захисту прав власників.

Актуальність теми зумовлена зростанням кількості випадків вилучення земель у зв’язку з розвитком інфраструктури, а також необхідністю забезпечення балансу між публічними інтересами та правами приватних осіб.

Законодавче підґрунтя 

Законодавець при правовому регулюванні вилучення землі передбачив, що таке вилучення можливе лише за наявності чітко визначених підстав, до яких належать будівництво об’єктів транспортної, енергетичної, соціальної та оборонної інфраструктури. Важливою умовою є, зокрема, наявність суспільної потреби, яка повинна бути належно обґрунтована органом державної влади або місцевого самоврядування.

Процедура вилучення земель має поетапний характер і спрямована на забезпечення прав власника.

Спочатку відповідний ініціюючий орган приймає рішення про викуп земельної ділянки і письмово повідомляє про це її власника. Наступним кроком є проведення переговорів щодо умов викупу, включаючи проведення незалежної оцінки земельної ділянки та розташованого на ній майна і визначення розміру компенсації. Власнику має бути виплачена ринкова вартість земельної ділянки, а також відшкодовані всі збитки, включаючи упущену вигоду. Допускається можливість альтернативної компенсації у вигляді надання іншої земельної ділянки або нерухомого майна, що є важливим у випадках, коли власник зацікавлений у збереженні господарської діяльності.

В підсумку власнику гарантується право на судовий захист, що включає можливість оскарження як самого рішення про вилучення, так і розміру компенсації.

У разі досягнення згоди сторони укладають договір купівлі-продажу, якщо ж згоди не досягнуто, ініціюючий орган вирішує питання вилучення землі в судовому порядку.

Отже примусове вилучення без судового рішення є неприпустимим, що виступає важливою гарантією захисту прав власника.

Що говорить суд 

Судова практика в цьому питанні відіграє ключову роль у формуванні стандартів захисту прав власників земельних ділянок.

Так, у постанові Верховного Суду від 3 березня 2020 року у справі № 850/8/19 суд наголосив, що примусове відчуження земельної ділянки допускається виключно у випадках, прямо передбачених законом, із обов’язковим дотриманням процедури та гарантій компенсації. Суд підкреслив, що такі правовідносини мають публічно-правовий характер і потребують суворого контролю за законністю дій органів влади.

Суттєве значення має також правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 2 липня 2024 року у справі № 852/2а-5/24, де суд дослідив питання строків звернення до суду з позовом про примусове відчуження й встановив, що перебіг строку пов’язується саме з моментом недосягнення згоди з власником щодо викупу земельної ділянки.

У подальшій практиці, зокрема у постанові Верховного Суду від 22 жовтня 2024 року у справі № 852/2а-4/24, суд деталізував процедуру примусового відчуження, зазначивши, що: таке відчуження є винятковим заходом, воно можливе лише після безрезультатних переговорів із власником, обов’язковою умовою є попередня та повна компенсація вартості майна.

Окремої уваги заслуговує постанова Верховного Суду від 17 квітня 2025 року у справі № 910/127/21, у якій суд підкреслив, що примусове припинення права власності на земельну ділянку (у тому числі через відчуження) здійснюється виключно у судовому порядку та за наявності визначених законом підстав.

Верховний Суд сформував важливу гарантію для власників: у випадку, якщо відчужується лише частина земельної ділянки і залишок не може використовуватися за цільовим призначенням, власник має право вимагати викупу всієї ділянки. Такий підхід спрямований на недопущення непропорційного обмеження права власності.

Проблемні аспекти

Незважаючи на наявність законодавчих гарантій, на практиці виникають спори щодо визначення «суспільної необхідності», обґрунтованості оцінки вартості земель та строків виплати компенсації. Це зумовлює потребу у вдосконаленні процедур і підвищенні рівня прозорості діяльності органів влади.

Наразі, в умовах воєнного стану, допускається примусове відчуження майна для потреб держави з наступним відшкодуванням його вартості. Однак навіть у цих умовах зберігається обов’язок держави: забезпечити документальне оформлення рішення; зафіксувати стан і вартість майна; здійснити повну компенсацію після припинення особливого правового режиму.

Як бачимо, вилучення земель для суспільних потреб є складним правовим інститутом, що потребує чіткого дотримання принципу пропорційності. Тож забезпечення балансу між інтересами держави та правами власників можливе лише за умови реального функціонування механізмів компенсації та судового контролю.