Примусова реалізація житлової нерухомості з дітьми. Чи дозволена
Стаття Сергія Курінного, керівника практики безпеки бізнесу Investment Lawyer Group для видання “Юридична практика”.
В Україні є непоодинокі випадки придбання житлової нерухомості (квартир, будинків) з правовими проблемами, які можуть призвести до втрати права власності на таку нерухомість.
За даними рієлторських компаній, три клієнта із 100 перебувають у зоні ризику та можуть втратити право власності на придбану нерухомість. А кожна 200 угода може бути визнана недійсною через оскарження прав чи шахрайства.
Однією із поширених правових проблем є придбання нерухомості, право користування якою мають неповнолітні діти.
Суть проблеми
Основний закон держави зазначає, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду (стаття 47 Конституції України).
Відповідно до ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей», держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо житлових приміщень не допускається. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке належить дитині, а у випадках, визначених законом, також щодо нерухомості, право користування якою належить дитині, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.
В більшості випадків запобігти виникненню проблеми, яка може спричинити втрату покупцем придбаної нерухомості та грошей, може безпосередньо нотаріус, який посвідчує угоду (наприклад, договір купівлі-продажу нерухомості). Адже одним із його обов’язків є саме перевірка наявності/відсутності неповнолітньої дитини, яка має право користування такою нерухомістю.
Але є й інші можливості стати власником нерухомості, при яких нотаріус/державний реєстратор вже не зобов’язаний здійснювати таку перевірку. А отже для покупця може виникнути подібний негативний ризик.
Одним із таких видів придбання житлової нерухомості, з яким може зіштовхнутись покупець, – це придбання майна на публічних електронних торгах, яке реалізовується в межах виконавчого провадження. Адже на таких торгах можна придбати нерухомість за ціною, набагато нижчою від її ринкової вартості.
Щодо безпечності/законності такого придбання нерухомості, право користування якою має неповнолітня дитина, й піде далі розмова в цій статті. Адже дане питання, враховуючи судову практику, до кінця неврегульоване на законодавчому рівні.
Судова практика
Відтак, нормативно-правові акти, такі як: Інструкція з організації примусового виконання рішень (п. 30 розділу VІІІ), Порядок реалізації арештованого майна (п. 3 розділу ІІ), Закон «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» (ст. 12) чітко зазначають, що у разі передачі державним/приватним виконавцем на реалізацію нерухомого майна, право власності на яке (або право користування яким) мають діти, виконавець повинен отримати попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Якщо такий дозвіл не надано, виконавець продовжує виконання рішення за рахунок іншого майна боржника. А в разі відсутності такого майна повертає виконавчий документ стягувачу з підстави, передбаченої п. 9 ч. 1 ст. 37 Закону «Про виконавче провадження».
При розгляді скарг на дії/бездіяльність виконавців щодо неотримання ними дозволу органів опіки та піклування перед передачею житлової нерухомості, яка не є предметом іпотеки, на примусову реалізацію суди зазвичай дотримуються однієї позиції – визнають такі дії/бездіяльність виконавців незаконними.
Для прикладу доцільно зіслатися на наступну судову практику, яка підтверджує обов’язкове отримання виконавцем дозволу органів опіки та піклування або відповідного рішення суду, без якого реалізація нерухомого майна є неможливою: постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.10.2021 по справі № 755/12052/19, постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 15.02.2023 по справі № 2-537/11 (провадження № 61-5415св22), постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 22.02.2023 по справі № 465/1825/20, постанова Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 04.10.2023 по справі № 925/362/20, постанова Верховного Суду у складі Касаційний адміністративний суд від 29.02.2024 по справі № 320/1771/19 та ін.
Але, якщо виконавець проігнорував вимоги вказаних вище нормативно-правових актів та передав житлову нерухомість на реалізацію на електронні торги, то майже у всіх випадках суди притримуються вже іншої думки. І при розгляді спорів щодо визнання результатів електронних торгів недійсними у зв’язку із відсутністю дозволу органів опіки та піклування або відповідного рішення суду приймають позицію виконавця та залишають результати електронних торгів чинними, так як дане порушення не впливає на результати електронних торгів.
Також суди підіймають ще ряд питань при розгляді спорів про визнання результатів електронних торгів недійсними при аналогічних обставинах. Адже є непоодинокі випадки, коли боржники зловживають своїми правами та навмисно прописують неповнолітніх дітей у свої квартири/будинки, і тим самим створюють труднощі для примусової реалізації нерухомого майна. Тому, перш за все, для правильного вирішення таких спорів через призму дотримання прав та інтересів дітей необхідно оцінити добросовісність дій боржника щодо свого кредитора. А саме:
- статус нерухомого майна (чи є воно предметом іпотеки);
- з якого часу діти зареєстровані в спірній житловій нерухомості;
- чи знав боржник про наявні заявлені до себе вимоги зі сторони кредитора;
- чи дотримано встановлений чинним законодавством порядок їх реєстрації;
- чи проживають діти разом з батьками у спірній житловій нерухомості;
- чи дотриманий порядок їх вселення у спірне нерухоме майно;
- чи є спірне майно єдиним місцем їх постійного проживання;
- чи наявне інше житло у дітей чи їх батьків або осіб, які їх замінюють, яке може використовуватись як постійне місце проживання;
- ступінь споріднення між дітьми і боржником та інші обставини.
Про це йдеться в наступній судовій практиці: постанова Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 по справі № 757/13243/17, постанова Верховного Суду у складі Касаційний адміністративний суд від 14.07.2020 по справі № 813/5458/14, постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 15.02.2023 по справі № 442/2252/17 та ін.
Висновки
Отже, підсумовуючи вищезазначене, придбання житлової нерухомості на публічних електронних торгах завжди пов’язане з відповідними ризиками. Але одні ризики можуть тільки ускладнити покупцю процес отримання нерухомості у своє фактичне користування (наприклад, в таких об’єктах можуть проживати колишні власники/мешканці), а інші можуть призвести до скасування права власності покупця на таку нерухомість та призвести до подальшої судової тяганини щодо повернення сплачених коштів.
Тому для мінімізації подібних ризиків та недопущення найнегативніших із них потенційний покупець, який бажає прийняти участь у публічних електронних торгах та поборотись за об’єкт нерухомого майна, повинен звернутися до відповідних спеціалістів, які би провели йому якісний юридичний аналіз такої нерухомості із зазначенням усіх можливих негативних обставин, що можуть виникнути для нього в майбутньому.
Таких спеціалістів, з великим досвідом роботи в даному напрямку потенційний покупець може знайти в адвокатському об’єднанні Investment Lawyer Group. Наші фахівці допоможуть як обрати «правильний» об’єкт інвестування, так і, в разі потреби, отримати нерухомість у своє фактичне користування.