Правила та пастки ринку сільськогосподарської землі: що важливо знати продавцю і покупцю

Стаття Світлани Чупіної, адвоката Адвокатського об’єднання Investment Lawyer Group для видання “Юридична практика”. 

Ринок землі сільськогосподарського призначення в Україні запрацював з 1 липня 2021 року — моменту набрання чинності Законом України від 31 березня 2020 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення».

Відкриття ринку землі в країні надало власникам право вільно розпоряджатися своєю власністю, а покупцям — інвестувати в землю сільськогосподарського призначення.

Водночас прийняття Закону не усунуло правових викликів. Операції з купівлі-продажу сільськогосподарських земель залишаються складними й багаторівневими, а будь-яка помилка — від некоректної перевірки документів до нехтування спеціальними обмеженнями — може спричинити фінансові втрати, визнання угоди недійсною або навіть позбавлення права власності.

Право власності на земельні ділянки 

Нагадаємо, що, відповідно до чинного законодавства, набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення на сьогоднішній день можуть:

• громадяни України;
• територіальні громади;
• держава;
• юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками яких є лише громадяни України, держава чи територіальні громади.

Якщо учасники, засновники або кінцеві бенефіціарні власники не є громадянами України, набуття права власності може здійснюватися ними з дня та за умови схвалення такого рішення на референдумі.

Водночас Закон встановлює низку важливих обмежень. Зокрема, заборонено набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за будь-яких умов (у тому числі навіть у разі схвалення відповідного рішення на референдумі):

• юридичним особам, учасниками чи кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземці, щодо земель державної та комунальної власності, а також ділянок, виділених у натурі власникам земельних ділянок і розташованих ближче ніж 50 км від державного кордону України (крім кордону, що проходить по морю);
• юридичним особам, серед учасників або кінцевих бенефіціарів яких є іноземні держави;
• юридичним особам, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
• іншим суб’єктам, визначеним Законом.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками та Національним банком України, але лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності. 

Переважне право купівлі земельних ділянок

Згідно нормам Закону, в першу чергу переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення отримує особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр.

Винятком є земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності особи, яка використовує ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також земельні ділянки для садівництва.

У другу чергу таке право має орендар земельної ділянки.

Переважне право реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки. А в разі продажу на аукціоні — якщо його пропозиція є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Крім того, суб’єкт переважного права має виконати всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

Якщо ж земельну ділянку сільськогосподарського призначення продати з порушенням переважного права покупця, то особа, якій це право було передано і яка має законне право придбати таку землю, зможе звернутися до суду. У такому випадку вона матиме право вимагати, щоб суд перевів на неї права та обов’язки покупця за укладеним договором. 

Визнання правочину недійсним 

Загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати 10 тис. гектарів. Тож порушення вказаних вимог є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також — для конфіскації земельної ділянки.

Водночас Земельним кодексом України прямо заборонено продаж земель сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. За винятком випадків, коли Національний банк України відчужує ділянки, набуті ним у власність у рахунок погашення боргів за кредитами, наданими банкам для підтримки ліквідності.

Крім того, недійсність угоди, як правило, пов’язана з недотриманням умов, установлених Законом на момент її укладення. Найпоширеніші підстави включають:

• порушення вимог щодо дієздатності сторін;
• недотримання письмової форми або відсутність нотаріального посвідчення;
• укладення договору без згоди співвласників;
• порушення переважного права купівлі, наприклад, орендаря земельної ділянки;
• укладення правочину представником із перевищенням повноважень.

Також, окрім формальних вимог, існує низка практичних факторів, які можуть поставити під сумнів законність угоди або створити підстави для її оскарження. Це є:

• неповні, застарілі або некоректні документи щодо права власності;
• відсутність належно оформлених змін у правовстановлювальних документах;
• невизначеність меж земельної ділянки або відсутність актуальних даних у кадастрі;
• наявні обтяження, заборони чи арешти;
• спір щодо права власності чи судові процеси, пов’язані з ділянкою;
• помилки, неточності або неповнота істотних умов у договорі.

Висновок 

Як бачимо, продаж земель сільськогосподарського призначення — це не просто стандартна цивільно-правова угода, а комплексний юридичний процес, який вимагає істотної підготовки та чіткої відповідності законодавству.

Ключовий виклик для сторін — забезпечити повну юридичну прозорість як об’єкта, так і учасників правочину. Адже навіть незначна неточність у документах чи формальне порушення процедури може мати суттєві наслідки. Для продавця це ризик оскарження договору та втрати отриманих коштів, для покупця — загроза втратити і придбану ділянку, і вкладені інвестиції.

Тому врахування усіх правових нюансів на підготовчому етапі — це не просто рекомендація, а обов’язкова умова, що визначає правову безпеку та економічну доцільність інвестицій у земельні активи.