Податки на нерухомість у 2025 році: кому та скільки доведеться сплатити державі

Стаття Світлани Чупіної, юристки адвокатського об’єднання Investment Lawyer Group для видання Юрист & Закон.

На початку року багато ЗМІ написали, що у 2025 році власникам житлової нерухомості в Україні доведеться сплати податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за минулий, 2024 рік. Про це у першому півріччі цього року українців повинна повідомити Державна податкова служба. Зокрема, мова йде про податкове зобов’язання щодо так званої «зайвої» площі, яка перевищує базу оподаткування.

Отримані від власників нерухомості кошти будуть спрямовані до місцевих бюджетів. Ставку податку також визначає місцева влада. При цьому обовʼязково мають бути враховані тип житла та його розташування.

Проте, крім податку на нерухоме майно, відмінного від земельної ділянки, українцям у 2025 році доведеться здійснити ще ряд платежів, в рамках усе того ж податку на майно, а також у випадку купівлі-продажу нерухомості. Давайте розберемося, що це за податки.

Що включає податок на майно

Згідно зі статтею 265 Податкового кодексу України (ПКУ), податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, входить до податку на майно, який, крім того, складається ще плати за землю та транспортного податку (останній, я не братиму до уваги у цій статті).

Базою оподаткування нерухомості є загальна площа об’єкта житлової та нежитлової нерухомості, включаючи частки.

Податок може обчислюватися як контролюючим органом, так і власниками самостійно, на підставі документів, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомості.

Хто платитиме податок за «зайві» метри

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, будуть платити власники:

• квартир, тільки за площу понад 60 кв. м;
• будинків, тільки за площу понад 120 кв. м;
• інших різних типів житла, в тому числі їх часток, тільки за площу понад 180 кв. м.

Іншими словами, фізичні особи не платять податок на нерухомість (неоподатковувана площа), якщо об’єкти менші за ці площі.

Згідно пп. 266.5.1 п. 266.5 ст. 266 ПКУ, розмір ставки податку на нерухомість не може перевищувати 1,5% розміру мінімальної зарплати за 1 кв. м. Станом на 1 січня 2024 року її розмір становив 7100 грн. Отже, максимальний розмір ставки – 106,5 грн за 1 кв. м.

Таким чином, якщо квартира має площу 65 кв. м, то оподатковуваною буде лише та частина, що перевищує 60 кв. м. Тобто 5 кв. м. При ставці податку 1,5% від мінімальної зарплати (максимум 106,5 грн за 1 кв. м) сума податку складе 532,50 грн.

За наявності у власності платника податку частини, одного чи кількох об’єктів житлової нерухомості, загальна площа яких перевищує 300 кв. м (для квартири) або 500 кв. м (для будинку), сума податку збільшується на 25000 грн на рік за кожен такий об’єкт або його частку.

Згідно з чинним законодавством України, до 1 липня цього року кожен, хто має сплатити податок на нерухомість, отримає відповідне повідомлення з чіткими розрахунками, в електронний кабінет або рекомендованим листом.

Податок потрібно сплатити протягом 60 днів з дня вручення такого повідомлення або самостійно в будь-який час.

Яке житло звільняється від оподаткування

Важливо зазначити, що об’єкти нерухомості, які були зруйновані внаслідок воєнних дій, звільняються від оподаткування. Таке звільнення поширюється на житло, розташоване на територіях, де велися бойові дії або які перебувають під тимчасовою окупацією.

Також, згідно ст. 266 ПКУ, до об’єктів нерухомості, за які не доведеться сплачувати податок, потрапляють:

• дитячі будинки сімейного типу;
• житло, яке належить дітям-сиротам, позбавленим батьківського піклування, та дітям з інвалідністю, які виховуються одинокими матерями чи батьками, але не більше одного такого об’єкта на дитину;
• житлова нерухомість – власність громадських об’єднань осіб з інвалідністю та їх підприємств;
• житло, яке належать багатодітним або прийомним сім’ям, у яких виховується п’ять та більше дітей.

Плата за землю

Відповідно до п. 270.1 ст. 270 ПКУ, об’єктами оподаткування платою за землю є об’єкти оподаткування земельним податком (земельні ділянки або частки (паї), які перебувають у власності, та земельні ділянки державної та комунальної власності, які перебувають у володінні на праві постійного користування) та орендною платою (земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди).

Згідно ст. 271 ПКУ, базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації або площа земельної ділянки, нормативну грошову оцінку якої не проведено.

База оподаткування по земельних частках (паях) визначається згідно із даними земельних ділянок, на які фізичні особи мають право як власники.

Рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно ст. 274 ПКУ, ставка податку за земельні ділянки, у тому числі право на які фізособи мають як власники земельних часток (паїв), нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3% від їх нормативної грошової оцінки. Для земель загального користування – не більше 1%. Для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% та не більше 1%. Для лісових земель – не більше 0,1%.

Необхідно вказати, що базовим податковим (звітним) періодом для плати за землю є календарний рік, який починається 1 січня та закінчується 31 грудня того ж року.

Для новостворених підприємств та організацій, а також у зв’язку із набуттям права власності та/або користування на нові земельні ділянки звітний період може бути меншим 12 місяців.

Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.

Облік фізичних осіб-платників податку і нарахування відповідних сум проводять контролюючі органи щороку до 1 травня за місцем знаходження земельної ділянки, у тому числі право на яку людина має як власник земельної частки (паю).

Податки при купівлі-продажу нерухомості

Згідно з Податковим кодексом України, з 1 грудня 2024 року військовий збір  при продажу житла зріс з 1,5% до 5%. Це разом з іншими податками підвищило загальне податкове навантаження також на власників-продавців нерухомості – до 12%.

Загалом при продажу квартири власники повинні сплатити:

• внесок до Пенсійного фонду – 1% від вартості нерухомості (сплачує покупець);
• державне мито – 1% вартості майна (сплачується за домовленістю);
• військовий збір – 5% від вартості угоди (для продавця);
• ПДФО: 5% при другому продажу нерухомості протягом року, 18% – при третьому та більше.

Послуги нотаріуса оплачуються за домовленістю між сторонами.

На завершення підкреслю, що розуміння податкових зобов’язань дозволяє власникам нерухомості, в першу чергу, уникнути непорозумінь та штрафів. Тож вони повинні ретельно слідкувати за змінами в законодавстві та дотримуватись встановлених термінів сплати. Якщо ж при цьому у них залишаються питання, завжди краще звернутися за консультацією до фахового юриста.

Текст статті можна завантажити тут.