Переукладення договору оренди землі, що врахувати та як діяти
Стаття Надії Субори, начальниці аналітично-правового відділу управління проєктної роботи адвокатського об’єднання Investment Lawyer Group (ILG) для аналітичного видання Юрист&Закон.
Законодавче регулювання відносин оренди землі сьогодні набуло суттєвих змін, доповнень та тлумачень. У тому числі вагомий внесок щодо тлумачення орендних відносин зроблено і за допомогою судової практики.
На перший погляд таке просте питання, як переукладення договору оренди землі сьогодні пов’язане із певними особливостями та тонкощами, які зачіпають як власників земельних ділянок так і орендарів.
Тривалий час законодавець ототожнював поняття «поновлення договору оренди землі» та «укладення договору оренди на новий строк». Так, стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, що діяла до 16 липня 2020 року, мала назву «Поновлення договору оренди землі». І таке поновлення було нерозривно пов’язано із переважним правом орендаря, який належно виконував обов’язки за умовами договору, на укладення договору оренди на новий строк.
Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05 грудня 2019 року вніс зміни в порядок поновлення договорів оренди землі та відокремив його від процедури укладення договору оренди на новий строк.
Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк відрізняється від поновлення договору оренди землі наявною необхідністю вчинення сторонами договору активних дій з укладення нового договору.
Так, нова редакція статті 33 Закону України «Про оренду землі» від 16 липня 2020 року має назву «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та надає орендарю, який належно виконував свої обов’язки, можливість укласти договір оренди землі на новий строк.
Отже, орендар, який має намір укласти договір оренди землі на новий строк, зобов’язаний здійснити наступні кроки:
– повідомити орендодавця про намір укласти договір оренди землі на новий строк не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору. Таке повідомлення рекомендовано направляти засобами поштового зв’язку з повідомленням про вручення. Направлення повідомлення таким чином спростить в майбутньому, за необхідності, доказування виконання орендарем свого обов’язку повідомлення про намір продовження орендних правовідносин;
– у разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар зобов’язаний повідомити про намір укласти договір оренди землі на новий строк спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. Слід зазначити, що саме на орендаря покладений обов’язок контролю інформації щодо зміни законного власника земельної ділянки та, відповідно, повідомлення нового власника про намір укладення договору оренди землі на новий строк. З метою уникнення непорозумінь та конфліктних ситуацій із новими власниками рекомендовано своєчасно проводити моніторинг інформації щодо власників орендованих земельних ділянок та своєчасно звертатися із пропозиціями щодо переукладення договорів на новий строк;
– до листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проєкт договору. Відповідні проєкти бажано направляти одразу у двох примірниках;
– у разі укладення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Це значить, що сторони договору не обмежені умовами попередніх договорів та можуть домовитися про всі істотні умови так, щоб врахувати баланс інтересів обох сторін договору;
– у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендаторам необхідно враховувати, що сама лише своєчасна оплата за договором не є гарантією переважного права. В даному випадку орендарям слід враховувати конкурентність запропонованих ними істотних умов договору оренди землі та відсутність у орендодавця кращої пропозиції;
– орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за потреби) істотні умови договору та у разі відсутності заперечень укладає договір;
– у разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування. Без відповідного рішення, а лише за наявністю підписаного договору, державний реєстратор не проведе реєстрацію права оренди за орендарем;
– за наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Відповідно орендарю необхідно завчасно подбати про актуальну поштову адресу надсилання кореспонденції;
– відмова та зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Щоб скористатися цим пунктом та отримати позитивне рішення необхідно дотримуватися всіх правил обміну листами та повідомленнями;
– у разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги цієї статті не застосовуються.
Таким чином, законодавець чітко відмежував поняття укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк і визначив порядок дій, які потрібно вчинити для такого укладення.
Відповідно до статті 322 Закону України «Про оренду землі» в редакції від 16 липня 2020 року, поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 1261 Земельного Кодексу України.
Договір оренди земельної ділянки поновлюється на такий же строк та на тих же умовах без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення.
Слід звернути увагу, що зміни щодо продовження строку договору оренди землі можна внести тільки до такого договору, який ще не припинив свою дію через сплив строку, на який його укладено.
Поновлення договору оренди землі в його сучасному розумінні, відповідно до внесених змін, полягає в автоматичному поновленні права оренди на той самий строк та на тих самих умовах програмними засобами Державного реєстру речових прав на нерухоме майно без будь-яких додаткових дій з боку сторін договору та звернення до державного реєстратора.
Для автоматичного поновлення договір оренди землі повинен містити в собі відповідну умову про його поновлення, а право оренди повинно бути зареєстрованим в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно із включенням до нього таких відомостей про поновлення.
Сторона договору, яка має намір скористатися правом відмови від поновлення договору оренди земельної ділянки, не пізніше як за місяць до дати закінчення дії такого договору подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору. У разі відсутності заяви про виключення з Держреєстру відомостей про поновлення договору оренди земельної ділянки до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення договору державна реєстрація речового права продовжується на той же строк.
Проте, ці правила застосовуються лише до договорів оренди землі, які були укладені або змінені після 16 липня 2020 року.
Крім того, перехідними положеннями Закону України «Про оренду землі» також визначені особливості укладення договорів оренди землі на новий строк та поновлення договорів, які були укладені до 16 липня 2020 року.
До таких договорів застосовуються правила щодо їх поновлення або укладення на новий строк, визначені законодавством, яке існувало на момент їх укладення.
Отже, потрібно приділяти увагу даті укладення договору оренди землі при визначенні того, в який спосіб він буде поновлюватись. Або за, умовно кажучи, «старими» правилами, або за «новими» з автоматичним поновленням програмними засобами Державного реєстру прав.
В умовах сучасності потрібно чітко відрізняти момент початку та закінчення дії строку договору оренди від моменту виникнення та припинення права оренди.
Право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, а облік строку дії договору оренди починається з моменту його укладення. Проте, право оренди припиняється у зв’язку зі спливом строку, на який було укладено договір оренди.
Строк дії договору оренди землі може бути змінений за окремим договором.
Обов’язковою умовою як при укладенні договору оренди землі, так і при його поновленні (укладенні на новий строк), в тому числі і випадку, коли орендар реалізує своє переважне перед іншими особами право, є наявність згоди сторін щодо усіх істотних умов договору, в тому числі змінених.
Важливо зважати на всі істотні умови договору оренди землі, на яких базується право оренди. І особливо на строк дії договору оренди.
Строк дії договору оренди землі нерозривно пов’язаний зі строком права оренди. Облік строку дії договору оренди землі починається одразу після його укладення. А отже і право оренди припиняється одночасно із закінченням строку дії договору оренди землі, незалежно від того, коли право оренди було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Строк дії договору оренди землі може бути змінений, поновлений або договір оренди землі може бути укладений на новий строк.
Для зміни строку дії договору оренди землі потрібно укласти окремий договір. Однак, потрібно враховувати, що в такий спосіб можна вносити зміни щодо строку дії основного договору, а не поновлювати його. В такому випадку потрібно пам’ятати про всі обмеження щодо граничних строків оренди землі, які передбачені, зокрема, статтею 19 Закону України «Про оренду землі». А в умовах воєнного стану ще й про обмеження, передбачені пунктом 12 частини другої статті 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану» та пунктами та пунктами 27 та 28 розділу Х Земельного Кодексу України.
Законом України «Про оренду землі» визначено, що строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років. А Законом України «Про правовий режим воєнного стану» визначено, що передача в оренду земельних ділянок комунальної форми власності здійснюється військовими адміністраціями населених пунктів на строк, що не перевищує одного року.
Так, Касаційний цивільний суд Верховного Суду у справі №563/376/22-ц від 29.03.2023 р. зробив висновок щодо строку договору оренди земель сільськогосподарського призначення, який сплинув у проміжок часу між 7 квітня 2022 року до 18 листопада того ж року включно.
Відповідно до доповнених пунктів 27 і 28 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, які набрали чинності 7 квітня 2022 року, встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:
– вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
б) приватної власності.
Законом України від 9 жовтня 2022 року N 2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).
Аналіз наведених положень Земельного Кодексу України дає підстави для висновку, що у період із 7 квітня 2022 до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.
Підсумовуючи викладене, підкреслю, що під час переукладення договорів оренди земельних ділянок потрібно враховувати, що договір оренди землі може бути поновлений, а може бути укладений на новий строк. І тут потрібно пам’ятати про те, що зміст цих понять може відрізнятись залежно від того, коли було укладено договір оренди – до 16 липня 2020 року чи після.
Якщо у вас виникають питання, на які ви не знаєте чіткої відповіді, або переважає невпевненість, радимо скористатися послугами фахівців та бути захищеними від порушення ваших законних прав.