Оренда у воєнний час: виклики для сторін та позиція судів
Стаття Іванни Ващук, керівниці напрямку з юридичних питань практики корпоративного права та M&A адвокатського обʼєднання Investment Lawyer Group для видання “Юридична практика”.
Повномасштабна війна докорінно змінила баланс орендних відносин в Україні. Частина об’єктів зруйнована, інші опинилися на окупованих територіях чи в зоні бойових дій, а чимало орендарів втратили можливість сплачувати орендну плату. Водночас орендодавці розраховують на стабільність договорів та отримання платежів, адже й самі несуть витрати на утримання майна. У цих умовах ключове значення набуває питання: які наслідки має військовий стан для виконання орендних договорів?
Важливим нормативним актом, що врегулював питання збереження орендних правовідносин у період воєнного стану, стала постанова Кабінету Міністрів України від 27 травня 2022 року № 634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану». Її ухвалення дозволило запобігти масовому припиненню договорів оренди у ситуації, коли укладання нових правочинів було суттєво ускладнене або взагалі неможливе.
Механізм, закріплений постановою № 634, передбачає автоматичне продовження окремих категорій договорів оренди. Зокрема, це стосується договорів: об’єктів, розташованих на територіях, щодо яких не визначено дату завершення бойових дій чи тимчасової окупації; укладених із фізичними особами або фізособами-підприємцями, які після введення воєнного стану були призвані чи прийняті на військову службу; що стосуються об’єктів, розміщених у аеропортах чи на аеродромах, строк дії яких завершується до моменту відновлення їх роботи.
Подальші зміни були внесені постановою КМУ від 27 травня 2025 року № 614. Перехідною нормою цього акта встановлено, що договори оренди, строк дії яких спливає у період з 29 травня по 29 вересня 2025 року, вважаються автоматично продовженими на чотири місяці. Водночас у решті випадків автоматичне продовження збережено лише для зазначених вище спеціальних категорій договорів.
Варто підкреслити, що така автоматична пролонгація не є абсолютною. Балансоутримувач має право відмовити у пролонгації, якщо наявні підстави, визначені статтею 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ, зокрема заборгованость, істотні порушення умов договору чи необхідність використання майна самим орендодавцем.
Також вважаю за необхідне зазначити, що 9 січня 2025 року ухвалено Закон № 4196-IX «Про особливості регулювання господарських відносин в умовах воєнного стану», яким Господарський кодекс України визнано таким, що втратив чинність з дня введення в дію Закону – 28 серпня 2025 року. Надалі спори з оренди як між фізичними особами, так і юридичними врегульовуються, насамперед, Цивільним кодексом України (ЦК), спеціальними «воєнними» законами та підзаконними актами. Попередня практика, що спиралася на норми ГК, може бути аргументом de facto, але не є джерелом права de jure після 28 серпня цього року.
Позиція судів
Сьогодні суди все частіше стикаються з двома ключовими проблемами в орендних правовідносинах: законності автоматичного продовженням строку дії договорів та питанням, чи можна звільнити сторони від виконання їхніх зобов’язань.
Зокрема, неодноразово розглядалися випадки продовження договорів оренди державного та комунального майна в умовах воєнного стану.
Так, у справі № 906/481/23 Касаційний господарський суд визнав, що договір продовжується на весь період воєнного стану та ще на чотири місяці після його завершення. Суд підкреслив, що відмова орендодавця у продовженні договору без належного повідомлення орендаря є незаконною.
Подібну позицію висловив у справі № 916/309/23 Верховний Суд. У ній зазначено, що для застосування механізму автоматичного продовження, передбаченого постановою КМУ № 634, не потрібна заява орендаря та окреме рішення орендодавця. Суд наголосив, що автоматичне продовження договору є правомірним навіть за відсутності активних дій зі сторони орендаря.
У справі № 921/143/24 Господарський суд Тернопільської області також підкреслив, що договір оренди продовжується автоматично на період дії воєнного стану, і відмова у його пролонгації без дотримання законодавчо встановленої процедури повідомлення орендаря є неправомірною.
Показовим є рішення Господарського суду Черкаської області від 11 червня 2024 року у справі № 925/473/24. Суд дійшов висновку, що строк дії договору оренди сплив, а орендодавець належним чином повідомив про відсутність наміру його продовжувати. Вимога про звільнення приміщення була задоволена. При цьому суд акцентував на правовому аналізі договору та норм законодавства, а не на суспільній потребі чи використанні приміщення як укриття цивільного захисту.
Загалом суди послідовно підтверджують, що механізм автоматичного продовження договорів оренди в умовах воєнного стану, запроваджений постановою КМУ № 634, діє без необхідності додаткових заяв чи рішень. Однак дотримання балансоутримувачем формальних процедур є обов’язковим.
Виконання договорів
Особливо актуальним постає питання виконання договорів оренди у період воєнного стану. Сторона може бути звільнена від зобов’язань, якщо доведе фактичну неможливість користування майном. Однак сама наявність форс-мажору не звільняє автоматично від сплати орендних платежів.
Так, у справі № 922/2258/23 (27.02.2024) Верховний Суд зазначив, що сертифікат торгово-промислової палати сам по собі не є достатнім доказом. Необхідно довести прямий причинно-наслідковий зв’язок між обставинами непереборної сили та неможливістю користування майном.
Суди звертають увагу на кілька аспектів: наявність доступу до приміщення не завжди означає можливість його використання; цільове призначення майна може впливати на оцінку неможливості користування; а в умовах воєнного стану навіть формальний доступ до приміщення не гарантує, що орендар реально може вести діяльність (постанови КГС № 911/1203/21, № 922/2258/23; окрема думка І. Кондратової у справі № 910/7352/22; справа № 910/6774/23).
Практика демонструє, що вирішальним критерієм є об’єктивна неможливість користування майном з незалежних від орендаря причин. Наприклад, у справі № 914/3026/23 (11.03.2024) через припинення авіаційної діяльності та обмеження доступу приміщення фактично було непридатне для використання, і орендар був звільнений від сплати орендної плати на відповідний період. Водночас у справі № 122087527 (01.10.2024) суд відмовив у звільненні від оплати, оскільки доступ до приміщення зберігався, і орендар міг ним користуватися та зберігати своє майно. Це підтверджує, що для звільнення від орендної плати необхідно довести саме об’єктивну неможливість користування майном у конкретний період.
Отже, суди чітко розмежовують об’єктивну неможливість користування майном та суб’єктивне рішення орендаря тимчасово припинити діяльність. Це дуже важливо, бо допомагає уникнути зловживань і встановлює чіткі правила доказування форс-мажору.
Сила документування
Як наслідок, сучасні реалії показують, що навіть у складних умовах воєнного стану сторони орендних правовідносин можуть ефективно захищати свої інтереси, якщо діяти системно та ретельно документувати всі обставини.
Орендарям варто фіксувати кожен випадок неможливості користування майном, своєчасно інформувати орендодавця та надавати обґрунтовані докази форс-мажору, а також відкрито обговорювати можливі зміни строків або розміру орендної плати.
Орендодавцям важливо уважно відстежувати виконання зобов’язань, фіксувати випадки несплати чи неналежного користування майном і під час спорів готувати комплекс доказів, які демонструють реальну можливість користування об’єктом.
Суди, у свою чергу, прагнуть зберегти баланс інтересів сторін, спираючись на принципи добросовісності, пропорційності та належної доказової дисципліни, при цьому враховуючи специфіку кожної ситуації.
Практика показує, що чітке документування, системне доведення причинного зв’язку та врахування нетипових обставин дозволяють сторонам не лише реалізовувати права, а й надійно захищати законні інтереси. Такий підхід створює передумови для стабільності та передбачуваності орендних відносин, допомагає уникати конфліктів і планувати подальші дії навіть у надзвичайних умовах.