Нерухомість із ризиком: як суди вирішують спори про примусову реалізацію житла з дітьми
Стаття Сергія Курінного, партнера, керівника практики безпеки бізнесу адвокатського об’єднання Investment Lawyer Group для дайджеста “Юрист&Закон”.
Питання правових ризиків при придбанні житлової нерухомості в Україні є актуальним для багатьох громадян. Адже попри значну увагу до цієї проблеми, випадки купівлі житла з юридичними проблемами, що можуть призвести до втрати права власності на нього, трапляються доволі часто.
Так, за статистикою рієлторських агентств, близько трьох клієнтів зі 100 стикаються з ризиком втрати придбаного житла. При цьому кожна 200-та угода може бути визнана недійсною через оскарження прав чи внаслідок шахрайських дій.
Один із найпоширеніших ризиків, на який я хочу звернути увагу, — це придбання житлової нерухомості, право користування якою належить неповнолітнім дітям. Дані нотаріальних палат свідчать, що близько 15% звернень щодо перевірки юридичної «чистоти» житлових об’єктів пов’язані саме із цим питанням. Тож варто зупинитися на ньому детальніше.
Юридичні підстави
Закон України «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» (ст. 12) встановлює, що права дітей під час укладення правочинів щодо нерухомості охороняються державою. І будь-які дії, що обмежують права дітей на користування житловими приміщеннями, заборонені.
Для укладення правочинів щодо майна, яке належить дитині або яким вона користується, обов’язково потрібен попередній дозвіл органів опіки та піклування.
Зазвичай нотаріус, який посвідчує договір купівлі-продажу нерухомості, перевіряє наявність таких прав у неповнолітніх дітей. Однак у деяких випадках перевірка цього аспекту не є обов’язковою. Зокрема, така ситуація може виникнути під час придбання нерухомості на публічних електронних торгах у межах виконавчого провадження.
Особливості публічних торгів
Електронні торги приваблюють покупців можливістю придбати нерухомість за значно нижчою ціною, ніж її ринкова вартість. Проте у випадках, коли право власності або користування таким майном мають неповнолітні діти, постає питання безпеки та законності такої угоди.
Так, законодавство встановлює, що державний або приватний виконавці зобов’язані у разі передачі на реалізацію такого нерухомого майна отримати попередню згоду органу опіки та піклування або відповідне рішення суду, про яке, зокрема, зазначається у заяві на реалізацію арештованого майна.
Якщо ж такого дозволу не було надано, виконавець має продовжити виконання рішення за рахунок іншого майна боржника або повернути виконавчий документ стягувачу на підставі п. 9 ч. 1 ст. 37 Закону «Про виконавче провадження».
Судова практика
Зокрема, таку правову позицію сформулював Касаційний адміністративний суд у складі Верховного Суду у постанові від 21 березня 2024 року у справі № 280/2937/22 (адміністративне провадження № К/990/42762/23) за позовом АТ щодо оскарження дій приватного виконавця з ухвалення постанови про повернення виконавчого документа стягувачу.
Відповідно до обставин, комісія з питань захисту прав дитини РДА відмовила виконавцеві в наданні дозволу на реалізацію житлового будинку, право користування яким має малолітня особа, у зв’язку із порушенням її житлових прав. Це рішення було предметом судового розгляду в адміністративній справі, за результатами якого суди відмовили, зокрема, у задоволенні позовних вимог АТ про визнання рішення протиправним. Надалі це стало підставою для прийняття виконавцем постанови про повернення виконавчого документа стягувачу на підставі п. 9 ч. 1 ст. 37 Закону України «Про виконавче провадження».
Крім цього, питання щодо необхідності отримання державним (приватним) виконавцем дозволу органу опіки на примусову реалізацію житлової нерухомості, право на користування якою мають діти, було предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, у справі № 755/12052/19 від 26 жовтня 2021 року Велика Палата ВС дійшла висновку, що отримання виконавцем відповідного дозволу органу опіки є обов’язковим у силу самого факту існування права власності або користування неповнолітньої дитини щодо нерухомого майна, яке реалізується в рамках виконавчого провадження. Захист відповідних прав дитини забезпечує орган опіки в межах своїх повноважень, приймаючи рішення або про надання зазначеного дозволу, або про відмову у ньому. А також такий захист може забезпечувати суд у випадку звернення до нього законного представника дитини щодо дій виконавця та/або органу опіки та піклування.
Проте, зазначу, що на практиці суди нерідко визнають результати таких електронних торгів дійсними навіть за відсутності дозволу органів опіки та піклування, оскільки порушення цієї процедури не вважається таким, що автоматично скасовує результати торгів.
Крім того, під час розгляду спорів про правомірність реалізації нерухомості, якою користуються неповнолітні, суди аналізують низку факторів. Адже є непоодинокі випадки, коли боржники зловживають своїми правами та навмисно прописують неповнолітніх дітей у свої квартири чи будинки, і тим самим створюють труднощі для примусової реалізації нерухомого майна.
Серед факторів, які аналізують суди, можна виділити:
- статус нерухомості (чи є вона предметом іпотеки);
- момент реєстрації дітей у житловому приміщенні;
- обізнаність боржника про претензії кредиторів;
- дотримання порядку реєстрації неповнолітніх;
- фактичне проживання дітей у приміщенні;
- наявність іншого житла для дітей або їхніх законних представників;
- рівень спорідненості між боржником і неповнолітніми тощо.
Зокрема, про це йдеться у постановах: Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 по справі № 757/13243/17, Верховного Суду у складі Касаційного адміністративного суду від 14.07.2020 по справі № 813/5458/14, Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 15.02.2023 по справі № 442/2252/17 та ін.
Підкреслю, що усі вищезазначені критерії мають значення для визначення добросовісності дій боржника та його можливих спроб перешкодити виконанню судового рішення.
Підсумки
Як підсумок, ще раз хочу нагадати просту, але не для всіх очевидну річ — щоб мінімізувати ризики потенційним покупцям нерухомості варто звертатися до фахівців. Саме вони зможуть провести ретельний правовий аналіз об’єкта нерухомості та вказати на можливі правові ускладнення, у тому числі пов’язані з правами на житло дітей. Комплексний юридичний супровід допоможе уникнути неприємних наслідків та забезпечить захист прав покупця на усіх етапах угоди.