Недостатня увага до деталей може дорого вартувати стороні договору купівлі-продажу майна – коментар до висновку Верховного Суду
Іноді неуважність та недостатня увага до деталей може дорого вартувати стороні договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Наведемо конкретний приклад.
На розгляді ВС КГС перебувала справа № 916/411/23 за позовом Одеської міської ради до ТОВ «Ханбер Трейд» про розірвання договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, стягнення 3% річних та за зустрічним позовом товариства про визнання недійсними результатів електронного аукціону та договору купівлі-продажу.
Недійсність оспорюваного договору компанія «Ханбер Трейд» обґрунтувала посиланням на положення статті 229 ЦК України. Вона стверджувала, що на момент укладення договору, внаслідок помилки Одеської міської ради, компанія не знала, що частина нежитлових приміщень придбаного на аукціоні нерухомого майна перебуває в орендному користуванні ДП «Укрінтеравтосервіс».
Відповідно до статті 229 ЦК України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.
Суди першої та апеляційної інстанції задовольнили частково позовні вимоги «Ханбер Трейд». Судді зазначили, що перебування на час укладення договору купівлі-продажу частини нежитлових приміщень в орендному користуванні є істотною обставиною, оскільки компанія, укладаючи спірний договір, безумовно, була вправі розраховувати на можливість володіти, користуватися та розпоряджатися придбаним за спірним договором нерухомим майном у повному обсязі. А от Верховний Суд не погодився з такими висновками.
ВС зазначив, що особа, на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним, повинна довести наявність обставин, які вказують на помилку – неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, дійсно було і має істотне значення.
Водночас щодо можливості оскарження правочинів, укладених під впливом помилки, необхідно враховувати, що помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.
Такі правові висновки зробив Верховний Суд у постанові від 07.07.2022 р. у справі №914/1967/19.
Судами першої та апеляційної інстанції не було встановлено обставин, які завадили можливості ТОВ «Ханбер Трейд» отримати всю інформацію щодо об`єкта нерухомості. Товариство, як потенційний покупець, не було позбавлене права ще до проведення аукціону (з урахуванням положень Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна») звернутися до Департаменту з відповідним запитом щодо надання інформації про об`єкт купівлі-продажу.
Незнання такої інформації про куплений об`єкт нерухомості не може бути підставою для визнання недійсним правочину, зважаючи на положення ст. ст. 215, 229 ЦК України. А тому суди помилково ототожнили незнання та недбальство компанії з помилкою.
Відповідно, Верховний Суд своєю постановою від 01.02.2024 р. скасував судові рішення у даній справі в частині задоволення зустрічного позову та відмовив у задоволенні первісного позову.
Такий приклад вкотре підтверджує та доводить наскільки важливим є встановлення та перевірка всіх можливих наявних обставин щодо об’єкту нерухомого майна, яке планується придбати тим чи іншим способом. Крім того, як показала практика, продаж нерухомого майна від імені Держави також не забезпечує 100% безпечності правочину.
Недбальство, незнання закону чи неправильне його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.
Для отримання кваліфікованої консультації, супроводження правочинів різних форм, а також проведення перевірки предмету договору та контрагента звертайтеся до Яни Корнійчук, заступниці начальника відділу правової перевірки об’єктів інвестування Investment Lawyer Group (ILG).