Коментар практики ВС щодо розмежування поняття поновлення договору оренди землі на два механізми: пролонгації та переважного права
В практиці розгляду земельних спорів, що виникають із договорів оренди землі, а саме в питаннях продовження строку дії договору оренди земельної ділянки, Верховний Суд у Постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 про визнання протиправним та скасування рішення про відмову в укладенні додаткової угоди, визнання укладеною додаткової угоди, дослідив та розмежував в понятті поновлення договору оренди землі два окремі механізми: пролонгації та переважного права.
Так, у вказаній Постанові Верховний Суд вказує, що при розгляді справ щодо поновлення договору оренди, слід враховувати норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» та положення Земельного Кодексу України з врахуванням змін, внесених Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень – з 16.07.2020). Згідно цих змін, стаття 33 Закону, що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції та зазнала істотних змін і тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК.
Так, законодавець визначив, що відносно земель державної та комунальної власності, спір щодо яких є предметом розгляду даної справи, на яких немає будівель або споруд, може застосовуватися лише процедура переважного права орендаря на укладення нового договору оренди землі з необхідністю погодження його істотних умов та укладення нового договору оренди (стаття 33 Закону). Такий підхід є виправданим задля необхідності максимального дотримання конкурентних засад при передачі в оренду земель державної та комунальної власності.
Натомість щодо земель приватної, а також комунальної та державної власності, на яких є будівлі або споруди, застосовується процедура пролонгації, яку фактично можна порівняти з «мовчазною згодою» (стаття 126-1 ЗК України). Тобто, якщо орендодавець не звертається із заявою до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо припинення договору оренди землі, то він автоматично продовжується на тих самих умовах, навіть без необхідності укладення додаткової угоди між його сторонами.
В той же час, стаття 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) та, відповідно, зобов’язаний виконати певний перелік дій, передбачених Законом. Крім того, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, про що орендодавець повідомляє орендаря листом-повідомленням про прийняте рішення.
Також, стаття 33 Закону в попередній редакції містила норму продовження дії договору за принципом «мовчазної згоди», а саме відсутності заперечень з боку орендодавця та продовження належного використання земельної ділянки після закінчення дії договору. Окремо у статті 33 Закону визначалось, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідних положень Закону та яке містилось у Законі у попередній редакції, є змістовно різними.
Таким чином, спираючись на висновки Верховного Суду, при розгляді спірних питань поновлення дії договору, які витікають із договорів оренди земельних ділянок, у тому числі державної та комунальної форм власності, які вільні від забудови, слід враховувати момент виникнення вимоги, який впливає на правильне визначення застосовної норми закону в тій чи іншій редакції. Внаслідок чого визначається правильний механізм поновлення відповідного договору.
В свою чергу, до земель приватної, а також комунальної та державної власності, на яких є будівлі або споруди, застосовується процедура пролонгації. Тобто такий договір автоматично продовжується на тих самих умовах, при умові, якщо орендодавець до закінчення дії договору не звернеться із заявою про припинення такого договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
З повним текстом Постанови ВС можна ознайомитись за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/115746281.
За додатковими роз’ясненнями можна звернутися до Надії Субори, начальниці аналітично-правового відділу Investment Lawyer Group.