Придбання житла з використанням житлового сертифіката: коментар до законопроєкту

22 листопада у Верховній Раді було зареєстровано Проєкт Постанови про прийняття за основу проєкту Закону України про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення правового регулювання питань, пов’язаних із забороною відчуження об’єктів нерухомого майна, придбаних (у тому числі проінвестованих/профінансованих) з використанням житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості. Які зміни пропонують автори цього законопроєкту та які підводні камені чекають власників пошкодженого чи знищеного майна проаналізувала Яна Корнійчук, заступниця начальника відділу правової перевірки об’єктів інвестування адвокатського об’єднання Investment Laweyr Group.

Що маємо сьогодні

Сьогодні правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення нерухомого майна внаслідок бойових дій, спричинених збройною агресією росії проти України визначаються у Законі № 2923-IX про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр такого майна від 23 лютого 2023 року.

Згідно цього Закону, розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна визначається щодо кожного отримувача компенсації та кожного знищеного об’єкта окремо, виходячи із загальної площі об’єкта та вартості одного квадратного метра.

Компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна надається двома способами. Або шляхом надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку (на ці гроші не може бути звернено стягнення та накладено арешт). Або ж шляхом фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у тому числі фінансування придбання об’єкту, що буде споруджений в майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.

Житловий сертифікат використовується отримувачем компенсації для фінансування придбання житлового приміщення. Обсяг такого фінансування дорівнює грошовій сумі, зазначеній у сертифікаті. Оплата різниці між фактичною вартістю об’єкта та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, здійснюється отримувачем компенсації самостійно.

Отримувач компенсації не має права відчужувати нерухоме майно, придбане ним з використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років. Тож нотаріус, який посвідчує договір про придбання такого об’єкту, накладає заборону відчуження на цей строк.

Разом з цим, законодавчими актами не передбачено можливості дострокового зняття вищезазначеної заборони відчуження (до спливу п’ятирічного строку) у разі звернення стягнення на житло, що придбане з використанням житлового сертифіката.

Усе це на практиці створює перешкоди для передачі отримувачем компенсації такого житла в іпотеку з метою забезпечення виконання своїх зобов’язань за його рахунок. Наприклад, складнощі можуть виникнути в разі залучення отримувачами компенсації для оплати різниці вартості житла, що придбавається з використанням житлового сертифікату, кредитних коштів з подальшим обтяженням речових прав на такий об’єкт (у тому числі обтяженням такого житла іпотекою), зокрема, на умовах доступної іпотеки за державною програмою «єОселя».

Що пропонує законопроєкт

Враховуючи наявні прогалини у діючому Законі, автори законопроєкту № 2923-IX пропонують внести в нього зміни, які передбачають, що оплата різниці між фактичною вартістю житла, що придбавається з використанням житлового сертифіката, та вартістю, зазначеною у ньому, може здійснюватися отримувачем компенсації, у тому числі, за рахунок кредитних коштів. При цьому наявність заборони відчуження житлового приміщення, не перешкоджає передачі такого майна (у тому числі, нерухомого майна, що буде споруджене в майбутньому) в іпотеку з подальшим обтяженням речових прав на такий об’єкт (у тому числі обтяженню такого об’єкта іпотекою).

Проте, не дивлячись на вочевидь добрі наміри, автори законопроєкту не врахували те, що зазначена пропозиція в чинній редакції не узгоджується з Законом «Про іпотеку».

Річ у тому, що цей Закон не передбачає можливість передачі майна в іпотеку у випадку, коли на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, накладена заборона на відчуження, крім його передачі в наступну іпотеку.

Крім цього, зазначені положення проєкту мають бути узгоджені й з відповідними положеннями Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки відносини, пов’язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у тому числі іпотеки, регулюються саме ним.

Зокрема, слід відмітити, що однією з підстав для відмови в державній реєстрації прав є наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно (п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону про державну реєстрацію).

Водночас дана норма не застосовується у разі державної реєстрації інших обтяжень речових прав на нерухоме майно, крім реєстрації іпотеки, за наявності заборони відчуження чи арешту (п. 4 ч. 4 ст. 24 Закону про державну реєстрацію).

Проте наявність вже зареєстрованої іпотеки не перешкоджає наступній іпотеці, за наявності згоди іпотекодержателя та відсутності інших положень, передбачених попереднім іпотечним договором (п. 5 ч. 4 ст. 24 Закону про державну реєстрацію, ст. 13 Закону України «Про іпотеку»).

Таким чином, іпотека не може бути зареєстрована у разі наявності таких обтяжень як арешт чи заборона відчуження об’єкта нерухомого майна, оскільки це не пов’язано з попередньою іпотекою.

Висновки

Таким чином, аналізуючи і чинний Закон про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій і зміни, які до нього пропонуються, ми вбачаємо, що в будь якому випадку заборона відчуження нерухомого майна у п’ять років залишається без змін. Вільне розпорядження нерухомим майном на цей термін буде неможливим. А кредитор (у разі залучення кредиторських коштів) не буде обмежений даною забороною для реалізації звернення стягнення на таке майно у разі відповідних підстав.

Тільки законодавець повинен пам’ятати, щоб дані зміни до Закону могли діяти, потрібно внести відповідні зміни й до інших нормативно-правових актів таких як Закон про державну реєстрацію, Закону України «Про іпотеку».

Як висновок, зазначимо, що, приймаючи рішення про отримання та використання майнового сертифікату, а також у разі додаткового залучення кредиторських коштів, громадянам потрібно дуже ретельно обирати місце проживання/місцезнаходження майна, а також належно оцінити свої фінансові можливості, щоб уникнути ризику втрати житла.

У випадку виникнення додаткових питань звертайтеся до Яни Корнійчук.