Інновація чи ілюзія? Житлові сертифікати в Україні
Війна в Україні призвела до безпрецедентних руйнувань житлового фонду, тому компенсація за зруйноване житло стала сьогодні однією з найбільш актуальних тем серед українців. З метою вирішення цього питання у кінці 2023 року, в рамках державної програми, в Україні були запроваджені житлові сертифікати на придбання об’єкта житлової нерухомості. Однак, як показує практика, у реальному житті механізм їх використання має низку проблем та складнощів. Що це за проблеми, та на які ключові юридичні моменти слід звернути увагу громадянам, які використовують житловий сертифікат при купівлі чи продажу нерухомості для читачів 3m2 розповіла Іванна Ващук, керівник напрямку з юридичних питань практики корпоративного права та M&A адвокатського об’єднання Investment Lawyer Group.
Житловий сертифікат на придбання об’єкта житлової нерухомості — це електронний документ, що підтверджує гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі.
Що каже закон
Згідно закону про державний бюджет на 2025 рік на реалізацію програми «єВідновлення» передбачено 4 млрд грн. Передбачається, що кошти будуть розподілені таким чином: 3 млрд грн — на житлові сертифікати для тих, хто втратив житло та 1 млрд грн — на компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомості.
Процедуру отримання та використання житлових сертифікатів регулюють основні нормативно-правові акти:
- Закон № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» від 11 грудня 2024 року.
- Постанова Кабінету Міністрів № 600 «Про затвердження Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна» від 30 травня 2023 року.
Ці нормативні акти встановлюють правила компенсації, вимоги до житла, продавців та механізм захисту обох сторін угоди.
Важливо зазначити, що згідно законодавства, скористатися даною програмою мають право виключно фізичні особи, громадяни України, які втратили житло внаслідок бойових дій з 24 лютого 2022 року, та за умови відсутності судимості за злочини проти держави та включення їх до санкційного списку.
Однак, на сьогодні не передбачена процедура отримання житлового сертифікату для осіб, чиє майно знищене у період до 24 лютого 2022 року, або ж на даний час воно перебуває в окупації, і відомості про характер пошкоджень такого майна надати не має можливості.
Також в переліку суб’єктів отримання компенсації не враховані юридичні особи-співвласники.
Це створює вибірковий підхід до компенсації за знищене чи пошкоджене житло та певним чином порушує конституційні положення щодо рівності громадян.
Алгоритм дій
У випадку, коли громадянин має право на компенсацію, варто чітко розуміти алгоритм дій для придбання житла за житловим сертифікатом та нюанси кожного з етапів.
1-й етап: подання повідомлення про факт знищення майна.
Реєстрація інформації про знищене житло відбувається через застосунок «Дія» або через центр надання адміністративних послуг чи нотаріуса для подання заяви в паперовій формі. Повідомлення, подані до 22 травня 2023 року, прирівнюються до заяви про надання компенсації. Тому повторно подавати заяву не потрібно.
2-й етап: подання заяви про отримання компенсації .
Разом із заявою необхідно надати документи, що підтверджують право власності на майно, договори інвестування в будівництво (на незавершений об’єкт нерухомості), свідоцтво про спадщину (якщо заявник є спадкоємцем) та інші документи, що засвідчують право на компенсацію.
Важливо — у випадку, коли правовстановлюючі документи на знищене майно не внесені до Реєстру речових прав на нерухоме майно, існує два шляхи вирішення питання: подати заяву до Державного реєстру пошкодженого майна (навіть якщо у вас немає документів можна вказати на існування майна та надати будь-які доступні докази: фотографії, свідчення сусідів, старі технічні паспорти, тощо) та, у разі відсутності документів, подати позов про встановлення факту права власності на знищене майно (рішення суду стане підставою для отримання компенсації).
3-й етап: отримання житлового сертифіката.
Після розгляду заяви комісією та визначення суми компенсації житловий сертифікат з’явиться у застосунку «Дія».
Важливо — якщо власниками знищеного житла було подружжя, потрібна письмова згода обох на отримання компенсації та придбання нового об’єкта. Це стосується також випадків, коли право власності на житло оформлене лише на одного з подружжя, але майно придбане у шлюбі.
4-й етап: припинення права власності на зруйноване майно.
Нову нерухомість можна придбати лише після офіційного припинення права власності на знищений об’єкт.
Важливо, щоб процедура проводилася саме у зв’язку зі знищенням нерухомості, а не на підставі відмови власника від свого права. Даний етап регулюється п. 75 Постанови уряду №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25 грудня 2015 року.
Варто також зазначити, що у разі припинення права власності на знищений будинок земельна ділянка залишається у власності. Тобто, йдеться тільки про майно, що вже не підлягає відновленню.
5-й етап: пошук нового житла на первинному або вторинному ринку в будь-якому безпечному регіоні України, за винятком тимчасово окупованих територій та зон активних бойових дій.
6-й етап: бронювання коштів за сертифікатом.
Через застосунок «Дія» подається заява на бронювання коштів. Після підтвердження бронювання особа отримає відповідне сповіщення.
7-й етап: укладання та реєстрація договору купівлі-продажу та отримання коштів продавцем.
Даний договір можуть посвідчити виключно ті нотаріуси, які підключились до електронного кабінету в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна. Нотаріус перевірить житловий сертифікат, зареєструє право власності, внесе дані про договір до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Після цього заброньовані кошти за сертифікатом надходять на рахунок продавця протягом п’яти робочих днів!
Важливо — усі розрахунки в межах програми здійснюються через державні банки: Ощадбанк, ПриватБанк та ін. Тобто, у продавця повинен бути відкритий рахунок у одному з них.
Суттєві аспекти
Також важливо зазначити ще деякі аспекти, які важливо розуміти як продавцю, так і покупцю нерухомості за житловим сертифікатом.
По-перше, термін дії сертифіката — п’ять років. Термін бронювання коштів — 30 днів. Тобто, якщо не укласти договір у цей період, потрібно буде повторно подавати заявку на бронювання коштів.
Тут важливо розуміти, що кількість заявок необмежена. Проте не потрібно зволікати з отриманням коштів, оскільки обмежене саме фінансування програми.
По-друге, якщо вартість обраного житла перевищує суму, зазначену в сертифікаті, покупцю необхідно сплатити різницю власними коштами. Однак, програма «єВідновлення» сумісна з програмою «єОселя», тому існує можливість покрити різницю за рахунок наданих кредитних коштів. Якщо ж вартість є меншою, нотаріус фіксує це у Реєстрі пошкодженого і знищеного майна, передбачаючи, що різниця буде компенсована людині після стягнення репарацій з російської федерації.
По-третє, потрібно знати, що житло, придбане за житловим сертифікатом, не можна продавати, дарувати чи будь-яким-іншим чином відчужувати протягом п’яти років. Дану заборону нотаріус вносить при реєстрації угоди купівлі-продажу. Водночас, згідно з новим положенням закону про компенсацію, наявність такої заборони відчуження не перешкоджає подальшому обтяженню речових прав на такий об’єкт.
Переваги та недоліки
Попри стратегічну важливість програми житлових сертифікатів для відновлення країни та підтримки постраждалих громадян, її реалізація супроводжується як позитивними, так і суперечливими аспектами.
Як ключові переваги програми?
✔ Цільова допомога постраждалим — сертифікати дають змогу швидко отримати компенсацію та придбати житло.
✔ Гарантоване державне фінансування — програма передбачає виплати з державного бюджету та міжнародних фондів.
✔ Зменшення бюрократичного навантаження — житловий сертифікат замінює складні грошові компенсації, що потребують додаткових перевірок.
✔ Забезпечення контролю за витратами — кошти можна використати лише на купівлю житла, що знижує ризики нецільового використання.
Водночас, попри названі позитивні моменти, маємо і ряд проблем з реалізацією програми «єВідновлення».
По-перше, станом на сьогодні процедура оцінки зруйнованого або пошкодженого житла залишається однією з найбільш вразливих ланок у реалізації програми житлових сертифікатів. В умовах обмеженого доступу до зони бойових дій або небезпечних територій цей процес може затягуватися на тижні або навіть місяці.
Ще один з «болючих» аспектів — непрозорість процедури. Власник не має доступу до методики, за якою проводиться розрахунок розміру компенсації, що породжує ризик її заниження. Оцінка часто базується на середньоринковій вартості житла за загальними показниками, а не на реальній ринковій ціні конкретного об’єкта. Не враховуються й індивідуальні характеристики майна: ремонт, добудови, меблі, техніка тощо.
Саме тому, а також враховуючи інфляцію та нестабільність ринку нерухомості, встановлена сума компенсації може не відповідати вартості навіть найскромнішого житла у регіоні проживання постраждалої особи.
З метою підвищення ефективності компенсаційного механізму, на мою думку, доцільно впровадити наступні комплексні рішення:
- Запровадити законодавчо визначені типові суми компенсацій за стандартні категорії житла, наприклад, багатоквартирні будинки типових серій, одноповерхові приватні будинки до певної площі, тощо. Це дозволить автоматизувати процес оцінки у значній кількості випадків без проведення індивідуальної технічної експертизи.
- Створити інтегровану електронну платформу, яка дозволить заявникам подавати докази пошкоджень у вигляді фото, відео, геолокації. Для об’єктів у недоступних або небезпечних районах — використовувати дані супутникової зйомки, аерофотозйомки або фіксації дронів у співпраці з ДСНС та органами місцевого самоврядування.
- Передбачити базову (первинну) автоматизовану оцінку, яка може бути оскаржена через незалежного сертифікованого оцінювача, акредитованого при державному органі, або в адміністративному/судовому порядку. Повторна оцінка має здійснюватися у визначений строк (до 10 днів) та бути обов’язковою до розгляду.
- Створити відкритий реєстр, у якому фіксуватимуться параметри об’єкта, категорія пошкодження, обсяг компенсації та метод оцінки. Такий підхід забезпечить контроль громадськості, сприятиме прозорості та дозволить виявляти системні помилки або дискримінаційні практики.
По-друге, затримка виплат продавцю після укладення угоди (до п’яти днів) знижує довіру до житлових сертифікатів та стримує ринок, оскільки продавці не готові чекати коштів без гарантій.
Відсутність миттєвого розрахунку рівняється недовірі до угоди. Особливо продавець ризикує, коли мова йде ще й про зобов’язання з його боку, наприклад, купити інше житло або погасити кредит. Якщо держава затримає виплату, продавець нічого не отримає. При цьому він уже втратив майно. Через це багато продавців відмовляються працювати із сертифікатами, навіть якщо покупець пропонує ринкову ціну.
Які є можливі рішення:
- Впровадити гарантійний рахунок. Тобто, кошти мають резервуватися ще до угоди (держава або уповноважений орган блокує потрібну суму на рахунку). Продавець бачить, що гроші «заморожені» і розуміє, що він їх отримає гарантовано.
- Законодавчо обмежити термін до максимум трьох робочих днів (в ідеалі – до однієї доби). Чим коротший термін, тим вища довіра до механізму.
- Авансувати платіж під держгарантію. Банки можуть виплачувати продавцю кошти одразу після угоди, а потім отримувати компенсацію від держави. Схожий механізм діє у випадках держзакупівель.
По-третє, наявна модель не передбачає достатніх правових механізмів захисту отримувачів житлових сертифікатів, не гарантує ефективного оскарження рішень держави, а також обмежує вибір способу реалізації компенсації, що порушує принцип справедливості та рівного доступу.
На сьогодні, отримувачі житлових сертифікатів не мають достатніх прав для захисту своїх інтересів. Система не передбачає чіткої процедури оскарження рішень державних органів, зокрема, у випадку відмови в наданні сертифіката або визнанні об’єкта непридатним для компенсації. Крім того, у багатьох регіонах спостерігається вузький вибір доступного житла, особливо первинного, що суттєво обмежує можливість реалізувати сертифікат.
Для вдосконалення програми, на мою думку, важливо внести певні корективи:
- Законодавчо закріпити механізм апеляції — необхідно внести зміни до профільного законодавства, які надають заявникам право оскаржувати рішення про відмову у видачі сертифіката або суму компенсації через адміністративну скаргу, незалежну комісію чи суд. Це гарантуватиме дотримання принципів належного врядування, правової визначеності та захисту прав громадян.
- Впровадити електронну систему моніторингу статусу заяви і результатів розгляду, де заявник бачить статус своєї заявки (надано/відмовлено/в обробці), підставу відмови (з обґрунтуванням) та має можливість подати скаргу або уточнення.
- Передбачити можливість отримання грошового еквівалента сертифіката у ситуаціях, коли в регіоні немає пропозиції житла за відповідну вартість, особа має обмежену мобільність чи є підтверджені особливі обставини (інвалідність, потреба в догляді, тяжка хвороба тощо).
Що стосується інших проблем, то тут слід також згадати: затримки в обробці заявок, обмеження у виборі житла, недосконалі коефіцієнти розрахунку компенсацій та навіть ризики корупційних дій на місцевому рівні.
Підсумовуючи, можна сказати, що житлові сертифікати — це безсумнівно інноваційний крок, який демонструє готовність держави брати на себе відповідальність за відновлення зруйнованих життів українців. В умовах війни ця програма стала важливим сигналом підтримки для тисяч постраждалих родин, які втратили своє житло. Однак жодна ініціатива не може бути досконалою відразу. Поточні проблеми — затягування процедур, обмежений вибір житла, складнощі з документами та нерівність оцінки компенсацій — вимагають швидкого вирішення. Тільки вдосконалення системи здатне зробити її дієвою для кожного громадянина, який цього потребує.