Чому другий етап земельної реформи стартував зарано

Яна Корнійчук, заступниця начальника відділу правової перевірки об’єктів інвестування адвокатського об’єднання Investment Laweyr Group.

Ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні запрацював з 1 липня 2021 року. Згідно першого етапу, до 31 грудня 2023 року купувати землю могли винятково фізичні особи – громадяни України в розмірі не більше 100 га на одну людину. На другому етапі, який стартував з 1 січня 2024 року, таке право отримали також юридичні особи, а дозволений ліміт в «одні руки» зріс до 10 000 га (іноземці все ще не мають права ані продавати, ані купувати українську землю).

За даними Мінагрополітики, станом на 18 січня бізнес уже придбав 68 ділянок загальною площею 216 га. Таким чином, середній розмір проданої ділянки становить 3,2 га.

Водночас, частина народних депутатів категорично проти старту продажів землі юридичним особам. У кінці грудня до Комітету Верховної Ради з питань аграрної та земельної політики було подано та зареєстровано відразу три законодавчих ініціативи щодо відстрочення другого етапу земельної реформи, які наразі перебувають на розгляді Комітету.

Головна мета цих законопроєктів – продовжити дії перехідних положень, пов’язаних з обігом земель сільськогосподарського призначення, для забезпечення більш оптимальної моделі ринку землі після повоєнної стабілізації економіки, збереження балансу та надання рівних прав для всіх без виключення українських аграріїв та недопущення монополізації і знищення агросектору.

Звичайно, прийняття жодного з цих законопроєктів старт другого етапу земельної реформи вже не зупинить. Проте, на підставі заявлених вище проєктів можуть бути внесені відповідні зміни до Земельного кодексу України. І на це варто зважати.

Що пропонують законопроєкти

Перший проєкт закону №10366 був поданий до Верховної Ради групою народних депутатів на чолі з позафракційним Дмитром Разумковим 21 грудня 2023 року. Він передбачає забезпечення набрання чинності норм про відкриття ринку землі для юридичних осіб, а також надання можливості громадянам України придбавати у власність до 10 тис. га не з 1 січня 2024 року, а з 1 січня 2025 року.

Ініціатором другого законопроєкту №10367, зареєстрованого у парламенті того ж дня, стала народний депутат Юлія Яцик (фракція СН). Документ пропонує  продовжити обмеження щодо максимальної загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України у 100 га та заборонити купівлю-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок на період протягом одного року з дня припинення або скасування воєнного стану на всій території України. Також автор документу пропонує тимчасово, у період дії воєнного стану, та протягом одного року з дня його скасування передбачити заборону на зміну цільового призначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім випадків, передбачених Земельним кодексом України в цілях забезпечення національної безпеки і оборони країни).

Третій законопроєкт №10369 зареєстрований у Верховній Раді днем пізніше, а саме 22 грудня, також передбачає внесення змін до Земельного кодексу України, згідно з якими на період воєнного стану та протягом двох років з дня його припинення або скасування загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України чи юридичної особи буде обмежена 100 га. Його подали народні депутати на чолі з Юлією Тимошенко, головою депутатської фракції ПП ВО «Батьківщина» у ВР.

Головні аргументи

Противники старту другого етапу реформи апелюють до того, що у 2022 році продаж земельних ділянок зупинився майже на три місяці, зупинялися реєстри та закривалися доступи до них. На  окупованих територіях ринок землі взагалі фактично перестав існувати.  Багато звільнених та прикордонних земель наразі заміновані або окуповані.

Все це привело до того, що кількість угод купівлі-продажу земельних ділянок у 2022-2023 роках скоротилася в рази. Багато громадян України просто не встигли купити землю до 1 січня 2024 року.

Ба, більше, частина юридичних осіб виявилися також не готовими до відкриття ринку.

У жовтні 2023 року проведено опитування серед однієї тисячі агропідприємств по всій Україні та з’ясувала, що 87% опитаних виступають проти підняття ліміту продажу земель с/г призначення зі 100 до 10 000 га з 2024 року. З усіх опитаних фермерів лише 3% виявилися готовими до збільшення граничного обсягу покупки землі однією юридичною особою та 5% скоріше схвалюють нові умови.

Бажання малих та середніх аграріїв відтермінувати збільшення лімітів на купівлю землі пояснюється критичним фінансовим станом агропідприємств у 2023 році. В умовах війни у них просто немає коштів на купівлю «паїв» у населення. Проте вони є у великих агрохолдингів, які змогли скористатися  «зерновим» коридором і  мають доступ до дешевих кредитів, що фактично створює загрозу монополізації ринку.

За поточних умов збільшення ліміту до 10 000 га в «одні руки» вважають неприпустимим також і військовослужбовці, які наразі служать у ЗСУ або є учасниками бойових дій.

Згідно опитуванню, на яке посилаються автори одного із законопроєктів, у серпні 2023 року серед учасників бойових дій 61% виступав категорично проти збільшення лімітів на купівлю землі. На їх думку, такі законодавчі зміни є недоцільними в умовах війни та ведуть до знищення малого і середнього агробізнесу.

Негативне відношення в суспільстві до збільшення лімітів на купівлю землі також доводить підтримка громадянами відповідної електронної петиції до Президента України проти продажу великих масивів сільськогосподарських земель. Всього за 20 днів вона набрала необхідні 25 000 голосів. Президент Володимир Зеленський, за результатом розгляду даної петиції, звернувся до прем’єр-міністра України Дениса Шмигаля із пропозицією всебічно опрацювати порушені в електронній петиції питання, врахувавши, серед іншого, можливі ризики для продовольчої безпеки та вжити необхідних заходів реагування.

Враховуючи думку суспільства, а також ті обставини, що внаслідок повномасштабної агресії російської федерації та ведення активних бойових дій на території України тисячі гектарів української землі окуповано, сотні тисяч гектарів потребують ефективного розмінування та непридатні до нормального ведення сільського господарства, що автоматично призводить до зниження вартості такої землі для її власників, повноцінний запуск ринку землі на сьогодні вважаємо недоцільним.

Єдине, що треба зауважити – правочини, які були укладені на період дії Закону з 1 січня, скасуванню не підлягають. Навіть, якщо в подальшому будуть внесені зміни, які пропонуються в одному з вищезгаданих законопроєктів.